全国商业地产有望进一步复苏

随着疫情防控的常态化，中国经济逐渐摆脱了疫情的影响。2020年中国国内生产总值首次突破100万亿元,录得同比2.3%的增长率，中国成为世界主要经济体中唯一实现正增长的国家。与中国经济的亮眼表现对应，国内商业地产也表现出了良好的抗风险能力和快速复苏的潜力，写字楼产业园市场从二季度开始逐渐回暖，在供求两端均呈现出稳健复苏的态势。

 

多家商业地产服务机构近日发布报告预测，受经济增速加快、产业转型升级以及国家开放程度提高等多重因素影响，内资企业对写字楼产业园的需求得到提升，同时吸引更多外资企业的进驻；业主、租户、投资者等市场主体纷纷开始转变思维模式，加强风险预期、不断调整策略，积极应对挑战，中国商业地产有望进一步复苏。
全联房地产商会副秘书长兼房讯网董事长刘凯表示，2021年在构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局的背景下，市场活力将得到提升，企业和租户对中国经济信心增强，投资和办公预算逐渐增加，商业地产包括写字楼产业园市场活跃度明显上升，将进入加速复苏的阶段。

 

市场供需均呈现复苏态势

 

楼宇是经济的晴雨表，伴随着总体经济的稳步复苏，商业地产租赁市场供应端与需求端表现全面好转，下行趋势回稳。

在疫情爆发初期，受疫情影响以及出于对市场环境的考虑，部分项目的工期和入市进程出现一定时期的延后。在疫情得到有效防控后，高品质写字楼的新项目均开始陆续入市。据高力国际发布的数据显示，2020年国内甲级写字楼整体新增供应量达到360万平方米，仅比2019年减少21万平方米。
疫情之下，新交付楼宇得益于企业对办公空间健康化、智慧化的要求，品质得到提升。高品质的办公楼宇不仅可以为国内企业改善办公空间环境提供更多的优质选择，同时也将为全球企业在中国的发展提供更加优质的办公环境和服务体验。

从需求端来看，随着国内疫情得到较好控制，经济和商务活动回归正轨，国内写字楼市场的新增需求也呈现回升态势，反映出市场较强的抗压能力、修复能力和旺盛活力。

仲量联行市场报告指出，写字楼市场年末稳健复苏，拉动全年净吸纳量企稳回升。2020年全年，四个一线城市共录得净吸纳量146万平方米，市场出现多起来自新经济头部企业的大面积租赁交易。二线城市办公楼市场的需求在年末回升明显，全年共录得净吸纳量133万平方米。

尤其值得一提的是，四季度一线和主要二线城市写字楼净吸纳量录得143万平方米，超越前三季度的总和，基本回到疫情前的平均水平。北京全年6.9万平方米的净吸纳量，超过80%在第四季度出现；武汉四季度则贡献了全年所有的净吸纳量正值。业内分析认为，四季度企业对写字楼需求快速回暖，凸显了整体市场持续复苏的态势，并且这一态势将在2021年得到延续。

 

金融、科技等行业提供需求支撑

 

疫情之下，随着政府企业纾困及财政扶持政策陆续推出，经济形势逐渐向好，受疫情压制的需求逐步释放，其中，金融行业、互联网科技以及专业服务业的持续发展为写字楼市场提供了较为稳定的需求支撑。业内预计，2021年数字经济、金融业及服务业开放等政策落地将为写字楼需求持续注入新动能。

金融行业整体较为活跃，大型金融机构今年在办公楼租赁市场上的表现抢眼。资本市场的活跃刺激了证券公司、基金公司等金融机构的业务增长，同时，我国公募基金管理规模和私募基金管理规模在今年均保持平稳增长，为证券、基金等机构的新设立和扩租提供了动力。据仲量联行观察，银行、保险以及投资公司在北京、广州和成都等市场都较为活跃。

互联网科技行业的快速扩张为市场的持续去化提供了非常强的需求支撑。高力国际报告显示，在国内主要的甲级写字楼市场行业需求排名中，互联网科技在其中的五个市场中位列首位。除了传统的头部互联网科技公司依然保持持续的扩张需求外，在线教育、在线视频、网络游戏、远程办公、直播电商、互联网医疗、在线房产等细分行业也呈现出了非常旺盛的办公面积扩张需求。

具体城市的市场表现也体现了金融、科技等行业对市场的支撑。在北京，四季度写字楼市场去化表现明显好转，大面积的扩租需求集中在科技新媒体行业的头部企业；而搬迁需求中，保险、证券和基金等传统金融机构较为活跃。在上海，写字楼市场吸纳量不断提速，在写字楼需求行业分布中，金融服务行业在2020年的租赁面积同比增加8个百分点；会计、律所等专业服务机构同比增加3个百分点；医疗医药机构同比增加3个百分点。

　　

租金承压跌幅收窄 刺激企业需求释放

 

为应对疫情带来的冲击，写字楼业主采取降租金、延长免租期等方式来挽留现有续约租户和吸引新租户，在提升市场活跃度的同时，也给市场平均租金水平带来了下行的压力。但随着市场情绪和整体环境的不断改善，租金降幅进一步收窄，写字楼空置去化速度小幅提升。

根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2020年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米·天，环比下跌0.43%，跌幅较三季度收窄0.15个百分点。

中指研究院指出，随着经济恢复和疫情稳定，业主对写字楼市场未来的发展信心有所增强，尽管有部分业主为在年底寒冬来临之前加速去化而给出更优惠的价格，但整体来看，四季度写字楼租金呈跌幅收窄态势，这种复苏趋势预计将会延续至2021年，并随经济运行和产业发展的复苏逐渐明朗。

高力国际则认为，市场租金承压从一定程度上降低了企业经营成本，进一步刺激企业需求的持续释放。租赁成本下降对于经营压力较大的企业在一定程度上无异于雪中送炭；而对于持续增长的企业，租赁成本降低为企业提供了难得的机会窗口。不少企业在今年选择了新租扩租来改善其办公环境。

刘凯表示，为了解决商业地产目前库存积压去化缓慢的困境，我们建议从三个方面构建商业地产保障体系，助力实体经济发展。一是稳定商业办公市场，建议放开北京上海等城市商办限购中关于面积和资格的限制；二是加快商办租赁市场保障体系建设，建立覆盖全员的、多层次的商办租赁市场；三是建议由政府相关部门、金融机构和商会、协会、企业共同成立中小微企业办公住所保障基金，用市场化的手段控股、收购部分经营陷入困境的写字楼、产业园项目，经过更新改造包装后以最低的租金标准投入市场，优先提供符合一定条件的小微企业、创业企业作为经营住所和办公住所。

 

行业积极探索升级发展

 

在市场不断调整、恢复的过程中，商业地产也正逐步转型升级，形成独特的消费新业态、新物种和新生态，为产业经济高质量发展提供动力。刘凯认为，长期来看商业地产仍有巨大的发展前景。随着中国经济恢复发展和产业结构调整持续推进，新商业、新办公、新园区、新居住的需求仍将持续增长，市场依旧拥有着巨大发展空间和投资价值。

业内普遍认为，未来，智能化、健康安全、灵活的办公场所及办公模式将成为市场发展的新方向。

经历过疫情的考验，人们对商办物业运营管理、智慧化服务、健康办公空间等要求提高，对于业主而言，除了维持办公场所的健康安全外，办公空间数字化升级以及利用效率的提升也同样迫在眉睫。行业整体面临着健康、生态、智慧升级的需求，逐渐向绿色健康、智慧化、创新化、生态化转变。

疫情防控期间，数字科技的探索和应用为商业地产的持续发展提供了实践指引。从今年来看，为了能有效控制疫情，国内"无接触式服务"引起了商办行业广泛的关注，红外线测温、服务式机器人、物业远程控制管理系统等科技产品的需求增加。面对疫情防控的常态化，以及人们生产办公方式的改变，科技创新显然成为了商业地产谋求转型升级和长远发展的重要突破口。

刘凯表示，商业地产的升级发展，一方面要注重市场需求侧管理和改革，尤其是中小微企业对租金运营的需求，以需求牵引推动行业转型升级。另一方面，要利用好绿色科技赋能，通过科技化手段构建品质楼宇、智慧办公，推动智慧化、生态化、绿色化、健康化楼宇的构建，助力商业地产驶入高质量发展的新的快车道。